В 2005 году вступают в силу многие законы и изменения к ним. Большинство - о налогах. На этом фоне пакет землеустройственных нормативных актов выглядит тощим и малоприметным. Но остановиться на них стоит. Принятие Земельного кодекса дало ответ на основной вопрос о владении землей, но и породило множество проблем.

.Например, если имеется частная собственность на землю, то как определять владельца ан спорных территориях? Например, на придомовых участках? Сколько должно быть соток в приусадебном наделе? Как формируются цены на землю?

И множество других. Основная задача правоведов как раз и сводилась к тому, чтобы устранять пробелы. Поэтому ничего эпохального в области землеустройства не может быть принято. Событиями прошлых лет стали законы об ипотеке и о землеустройстве. Поэтому прошлый год оказался малоурожайным в области "земляного законодательства". Однако кое-что о земле украинские законодатели все же намудрили. Итак, с нового года воскресает статья 11 Закона о налоге на доходы физических лиц, предполагающая, что налог на доходы физлиц будет взиматься с операций продажи недвижимости, в частности домов, квартир и комнат, индивидуальных гаражей, дачных домов и разных сооружений. Ставка налога 13%.

Причем, разъясняет ГНАУ, в объем суммы сделки включаются и земля под домами и сооружениями, а также приусадебные участки, если речь идет о дачах. Сумма, облагаемая налогом, зависит от того, когда недвижимость стала вашей собственностью. Здесь возможны варианты. Если дом или иное сооружение приобретено до 1 января 2004 года, то налогом облагается доход от его продажи по ставке 1 или 5% в зависимости от соответствующих положений закона о налоге на доходы физических лиц. Совсем иная картина с покупкой дома после 1 января 2004 года.

В таком случае налогом облагается прибыль от продажи сооружения, которая исчисляется как позитивная разница между доходом, полученным вследствие продажи объекта, и расходами в связи с его строительством или покупкой. Ставка налога 13%. Ответственными за начисление налога и поступление его в бюджет при выплате доходов от операций с недвижимостью выступают нотариусы.

Кроме того, Фонд госимущества Украины разработал проект постановления Кабмина "Про утверждение Порядка проведения оценки недвижимого имущества с целью налогообложения доходов физических лиц, полученных вследствие его отчуждения", где предусмотрено, что государственным органом, уполномоченным в оценке недвижимости, является как раз ФГУ. Здесь уместно вернуться к вопросу о земле под домом и приусадебном участке. В упомянутых проектах о земле не сказано ни слова. Очевидно, и авторы закона о налоге на доходы физических лиц, и ГНАУ руководствовались логикой Земельного и Гражданского кодексов, где специально отмечено, что земля под домом считается неотъемлемой от дома, приусадебный участок - также. На тот момент такая формулировка разрешала очень сложную коллизию отчуждения земли под многоквартирными домами от приватизированных квартир.

Однако сейчас могут возникнуть казусы, поскольку грань между приусадебным участком, придомовой территорией и прочими видами земельных наделов проведена нечетко, она вообще зыбкая, причем это характерно для законодательств и экономически высокоразвитых стран Западной Европы. В Украине земельные нечеткости грозят вылиться в своего рода перманентные споры: кому сколько положено и положено ли вообще. Вроде бы пустячок, но на самом деле характеристика надела играет важную роль в его оценке. Кроме того, следует ожидать, что налог негативно скажется на операциях ипотеки, потому что, в случае заклада земельного надела в банке может возникнуть ситуация двойного налогообложения, когда придется также платить налог с прибыли и с оборота.

Специального режима для ипотечных операций пока что не предусмотрено, хотя народные депутаты высказывали эту идею еще год назад. Налог притормозит развитие рынка ценных бумаг на землю, тесно связанного с ипотечными процессами. Не единожды в депутатских кругах говорили о необходимости на время становления ипотечного дела в стране ввести льготы, в частности, налоговые, на операции с землей. Однако временные льготы на фоне оптимизации (читай - снижения ставок) налоговой системы могли бы привести к еще более резкому сокращению поступлений в доходную часть бюджета, чего так опасаются "налоговики".

Однако превентивные меры не пошли на пользу рынку земли в стране. Если добавить сюда и мораторий на продажу земли иностранцам, то следует ожидать торможение или даже спад ипотечного рынка, связанного с ним рынка ценных бумаг и банковских трансакций. Любопытным выглядит документ, пока что пребывающий в стадии законопроекта - "О благоустройстве населенных пунктов..."

Помимо многих интересных моментов, там есть норма, наконец-то определяющая, что такое "земля общественного пользования" и четко фиксирующая одну непреложную истину - что на такой земле нельзя ставить торговые палатки, использовать ее в коммерческих целях. Таким образом, модно прогнозировать, что развитие земельного законодательства будет и в 2006 году проходить в русле диверсификации участков различного назначения. В виду налога на недвижимость обязательно появится проект о ценоформировании на землю. Наконец, обязательно должен возникнуть вопрос о категоризации земельных участков различного назначения с целью соотнести их принадлежность и владение.

Олег Бойко
Президент «Центра общественно-правовых исследований»,
кандидат юридических наук