Действующий Земельный кодекс, новый Гражданский кодекс и Закон об ипотеке устанавливают различные подходы к регламентации ипотеки земельных участков.

Государство, провозгласив землю основным национальным богатством, находящимся под его особенной охраной, взяло курс на формирование новой нормативной базы, которая бы создала соответствующее правовое поле для регулирования общественных отношений, чьим предметом так или иначе является земля.

Не секрет, что с 1 января 2005 года земля станет полноценным объектом гражданского оборота, а, значит и предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля, как на объект, который имеет относительно постоянную ликвидность, уже привлекает внимание как объектом для обеспечения обязательств.

Ввиду этого неподдельный интерес вызывает то, какой нормативный механизм регулирования тех общественных отношений, которые формируются в процессе передачи земельных участков в залог, т.е. ипотеку устанавливается действующим законодательством и какие изменения ожидаются со вступлением в силу новых законодательных актов.

Предмет ипотеки
На сегодняшний день порядок передачи земли в ипотеку кроме Земельного кодекса Украины регулируется также Гражданским кодексом УРСР и действующим Законом Украины «О залоге» от 2 октября 1992 года.

В соответствии с п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины граждане и юридические лица, которые имеют в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины – собственники земельных частей (паев) не вправе до 1 января 2005 года их отчуждать.

Таким образом действующее законодательство предусматривает, что до 2005 года в обеспечение выполнения основного обязательства в ипотеку могут передаваться только земельные участки несельскохозяйственного назначения. Кроме того они должны отвечать таким условиям: 1) быть выделенными в натуре; 2) принадлежать физическим или юридическим лицам на правах собственности; 3) не являться государственной и коммунальной собственностью, не подлежащей приватизации.

С 1 января 2004 года вступит в силу Новый Гражданский кодекс Украины и Закон Украины «Об ипотеке», устанавливающие новые правила ипотеки земельных участков.

Статья 5 Закона Украины «Об ипотеке» определяет, что же может передаваться в ипотеку. В п. 2 указано, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества у будущем. Соответствующая норма содержится и в статье 576 нового ГК Украины. Вместе с тем законодатель в этих нормах не предлагает исчерпывающий перечень объектов недвижимости, которые могут перейти в ипотеку, не будучи собственность ипотекодателя.

Кроме того, статья 15 Закона об ипотеке указывает, что ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с этим же Законом. Поэтому логично будет предположить, что в ипотеку может быть передан земельный участок, который перейдет в собственность ипотекодателя лишь после заключения договора ипотеки.

Однако такой подход противоречит статье 133 Земельного кодекса Украины, в которой указано, что в залог могут передаваться только те земельные участки, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Каких-либо исключений или оговорок статья 133 не содержит. Таким образом, считаем целесообразным внести дополнения в п. 2 Закона об ипотеке и указать, что предметом ипотеки в данном случае не могут быть земельные участки.

Земля и здание нераздельны?
Рассмотрим условия передачи земельных участков в ипотеку. В статье 37 действующего Закона о залоге предусматривается, что при ипотеке здания или сооружения предметом залога вместе с ним стает право на пользование земельным участком, на котором расположены данные объекты. А в случаях обращения взыскания на предмет залога приобретатель здания или сооружения имеет право на получение земельного участка в соответствии с законодательством Украины. Из положений указанной статьи следует, что здание или сооружение само по себе является отдельным полноценным объектом ипотеки.

Однако, поскольку целевое использование этой недвижимости невозможно без приобретения какого-либо права на тот земельный участок, на котором это здание или сооружение расположено, законодатель предоставил ипотекодержателю приоритетное право на пользование им. Однако это нисколько не означает, что ипотекодержатель при взыскании предмета ипотеки автоматически приобретает земельный участок в собственность.

В подтверждение этому выступает та же статья 37 Закона. Кроме того, согласно статьи 120 Земельного кодекса Украины при переходе права собственности на здание или сооружение (в нашем случае – при взыскании предмета ипотеки) право собственности на земельный участок или ее часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок. Т.е. Земельным кодексом также не предусмотрен автоматический переход к ипотекодержателю права собственности на землю при взыскании предмета ипотеки – здания или сооружения.

Более того, законодатель наделил ипотекодержателя лишь правом на получения такой земли в собственность. А реализация этого права непосредственно зависит от воли сторон: заключать или нет соответствующий договор. Статья 120 Земельного кодекса предусматривает только возможность получения земли в собственность, однако это не означает, что земля обязательно должна перейти в собственность. У ипотекодержателя при переходе к нему права собственности на заложенную недвижимость появляется выбор: заключить договор на приобретение земли в собственность или же пользоваться ею на основании договора аренды.

Вывод можно сделать один: согласно Земельному кодексу Украины при взыскании в качестве предмета ипотеки здания или сооружения право собственности на земельный участок у ипотекодержателя не возникает автоматически (поскольку земля и здание – это различные объекты собственности), а может приобретаться на основании договоров.

Абсолютно новый подход к регулированию этого вопроса усматривается в еще не вступившем в силу ГК Украины и Законе Украины «Об ипотеке». Так в п. 4 статьи 6 Закона отмечается, что в случае передачи в ипотеку здания или сооружения ипотека также распространяется на принадлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный участок или на его часть, на которой расположено соответствующее здание или сооружение и которая необходима для использования этого здания или сооружения по целевому назначению.

Как видно, в данном случае речь идет о том, что при взыскании предмета ипотеки право собственности на землю переходит к новому собственнику здания или сооружения автоматически, а здание (сооружение) и земля выступают нераздельным объектом недвижимости. Кроме того, статьей четко не оговорены границы земельного участка: из норм статьи следует, что это может быть как весь земельный участок, так и та его часть, на которой непосредственно находится здание или сооружение.

Практически аналогичная норма содержится в статье 377 нового Гражданского кодекса Украины. В ней указано, что к лицу, которое приобрело жилой дом , здание или сооружение (в нашем случае – при взыскании предмета ипотеки), переходит право собственности на земельный участок, на котором они расположены, однако размеры этого участка устанавливаются договором.

Получается, что новое законодательство отходит от принципа раздельность земли и недвижимости, которая на ней находится. Потому в случае перехода права собственности на один из этих объектов, право собственности будет автоматически переходить и на другой. Однако такой подход противоречит действующему Земельному кодексу Украины. И если не согласовать указанные нормы до вступления в силу нового Гражданского кодекса и Закона Украины «Об ипотеке» возникнет коллизия.

Землю – только банку?
Кроме того, возникает и другая проблема. Согласно статьи 133 Земельного кодекса Украины залогодержателями земельных участков могут быть только банки. При чем не имеет значения, земли какого назначения передаются в ипотеку – сельскохозяйственного или нет. Из этого следует, что кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой здания или сооружения, может быть только учреждение банка, поскольку к нему автоматически вместе со строительной недвижимостью переходит и земельный участок.

А это противоречит самой правовой природе ипотеке как способа обеспечения любых обязательств субъектов гражданско-правовых отношений недвижимым имуществом, к которому новый Гражданский кодекс Украины относит как земельные участки, так и объекты, расположенные на них, перемещение которых является невозможным без обесценивания или изменения их предназначения.

Все вышеизложенное приводит к выводу, что регламентация действующим и новым законодательством отношений ипотеки земельных участков содержит в себе существенные противоречия. И парламентариям еще есть над чем поработать, чтобы привести в соответствие с Земельным кодексом Украины и еще не вступившие в силу правовые нормы об ипотеке, чтобы не допустить коллизии.

Олег Бойко
Президент «Центра общественно-правовых исследований»