Ипотека в Украине работает, но пока что не в полную силу

Новый закон об ипотеке, принятый Верховной Радой Украины прошлым летом, приветствовался многими наблюдателями как прогрессивный нормативный акт. Понятие ипотеки было чуждо советскому законодательству в силу отсутствия частной собственности, производной от которой и есть ипотека.

Законодательство независимой Украины оперирует понятием «частная собственность», но до принятия соответствующего закона об ипотеке сфера приложения усилий в контексте частной собственности, а именно – недвижимости, была искусственно ограничена. Правда, функционировал закон от 1992 года «О залоге», но по масштабности он не мог урегулировать все нюансы ипотеки, потому что искусственно сужал понятие ипотеки, сводя его к залогу. С 1 января 2004 года закон об ипотеке вступил в силу и сейчас уже можно подвести некоторые итоги его действия.

Пристрелка

Первый квартал действия закона об ипотеке можно охарактеризовать одним ёмким словом – пристрелка. В теории закон создавал новую сферу деятельности, и, естественно, что эта сфера требует некоторого периода формирования. Поэтому рынок недвижимости и банковский сектор довольно вяло отреагировали на закон, тем более что, по словам экспертов, основной вектор заинтересованности банков и финансовых групп ориентирован прежде всего на земельную ипотеку.

Закладывать земельные участки разрешено, в принципе, с 1 января 2004 года, но для участков сельскохозяйственного назначения действует мораторий до 1 января 2005 года. Это в значительной степени выступает сдерживающим фактором создания специальных финансовых структур или отделов ипотечного кредитования в крупных банках. С другой стороны, именно запуск ипотечного механизма на полную мощность стимулировал приток западного капитала на украинский рынок, конкретно – в банковскую систему Украины. Стремительный рост числа отечественных банков, расширивших свой основной фонд за счет иностранного капитала, в последний квартал 2003-первый квартал 2004 года, свидетельствует о масштабной подготовке банков и других финансовых структур к активной ипотечной деятельности.

Отчасти экспансия западного капитала объясняется еще и таким фактором, как заинтересованностью украинскими землями. Земельный кодекс Украины запрещает иностранцам владеть земельными наделами. В отдельных случаях разрешается аренда. Ипотека позволит заинтересованным иностранным структурам проникнуть на доселе закрытый рынок земли и осуществлять концентрацию участков и управление ими.

Излишне говорить, что ипотечный закон, принятый почти вдогонку за Земельным кодексом, выступает мощным фактором формирования рынка земли. Земля реально становится товаром. «Под землю» будут создаваться, по разным оценкам, в течение второго полугодия 2004 – первого полугодия 2005 года, крупные финансовые структуры.

Пока же банки создают себе комфортные условия крупной игры в ипотеку. И этим объясняется усиление конкуренции в банковской сфере, причем солидным учреждениям наступают на пятки всевозможные кредитные союзы.

В последнем квартале прошлого года финансовые аналитики, отслеживающие банковскую сферу, констатировали всплеск линии кредитования, проявившуюся прежде всего в реанимации практики рассрочки и расширения сферы микрокредитования. Специализированные финансовые структуры, ориентированные прежде всего на кредиты, с их упрощенной процедурой выдачи кредитов, уже успели существенно потеснить банки, до сих пор являвшиеся основными властителями кредитов и, следовательно, процентных ставок по ним. Совершенно очевидно, что кредитные союзы, между которыми уже происходит естественный рыночный отбор, создавались и создаются с перспективной целью. Это не может быть захват рынка недвижимости, потому что недвижимость, как и технику, как и оргтехнику, банки неизбежно рассматривают как предмет залога или фактор гарантии возвращения кредита. Без этого банковская сфера просто не получила бы должных предпосылок для развития.

Так что залоговый рынок жилья и техники существует, он сформирован, и, следовательно, кредитные союзы прицеливаются к другим предметам залога. А именно – земельной ипотеке. И когда сельхозземли станут предметом залога и предметом ипотеки, кредитные союзы мгновенно переориентируются, благодаря своей мобильной, сравнительно с банками, структуре и принципам функционирования, на землю, потому что крупные земельные территории имеются только в АПК.

Новый закон позволяет проделывать головокружительные по изяществу операции, продавать и отчуждать в собственность еще не достроенную недвижимость. Отсюда – активизация строительства жилья, в основном под потенциальное кредитование. Скажем, закон позволил закладывать еще не построенное жилье и таким образом получать кредит. Но излишне говорить, что для полномасштабной реализации ипотечного механизма отечественному банковскому сектору необходимо пережить период сегментации, то есть своеобразного профильного ориентирования банков. В странах Запада постепенно сложился многослойный банковский сектор, где в ипотечных отношениях доминируют сугубо ипотечные банки, оказывающие весь спектр ипотечных услуг, не ограничивающихся, конечно же, выдачей кредитов.

Следом – многопрофильные банки и, наконец, кредитные союзы. В Украине наличествуют только банки, но их число стремительно растет. Возросло и число кредитов, выданных по ипотечному механизму. Между прочим, процентная ставка по ним, как, кстати, и общие ставки по кредитам, несколько снижена сравнительно с соответствующим периодом прошлого года. Одним из факторов выступает полномасштабная подготовка к ипотечной деятельности и первый опыт ипотечного кредитования.
Все же мед в бочках не бывает без дегтя. Запад критикует ипотечный закон, которым так гордятся отечественные законодатели. И это несмотря на то, что ЕБРР раскошелился на круглую суму «для развития ипотеки в Украине». Все это – звенья одной цепи. ЕБРР стремится педалировать процесс формирования ипотечных отношений, выбрав для этого банки со значительной долей иностранного капитала.

США критикует ипотечный закон именно за его недосказанность, за простор для финансовых комбинаций. Да, конечно, рынок ипотечных ценных бумаг, функционирование которого подразумевается соответствующими статьями закона, требует дополнительных законодательных актов (нормативного сопровождения). Кроме того, чтобы ипотечные бумаги превратились в ликвидные, необходимо создание специализированных структур, которые бы целенаправленно и выкупали у банков ипотечные закладные и реализовали их на фондовом рынке. Однако как раз с этим финансовый сектор не торопится.

В принципе, правильно делает. Ценные ипотечные бумаги – это производная ипотечного рынка, ипотечного механизма, и для их ликвидности необходимо время. Правда, в законе авторы особо побеспокоились об ипотечных ценных бумагах, дав им особый статус. Но вот механизмов их практической раскрутки» недостаточно. А «нормативное сопровождение» хромает.

Налицо и явные нестыковки в статях 210 и 640 Гражданского кодекса (кстати, тоже вступил в силу с 1 января 2004 года) и соответствующими положениями закона об ипотеке, где речь идет о конкретных условиях регистрации ипотечных договоров. Сделка считается совершенной с момента государственной регистрации, а в законе об ипотеке сказано, что и с момента нотариального заверения. Поскольку кодекс доминирует, то руководствоваться следует его статьями.

Это чисто казуистический ляпсус. А вот практический - абзац 4 статьи 36 Закона Украины «Об ипотеке» лишает ипотекодержателя после завершения внесудебного урегулирования возможности заявлять требования относительно исполнения должником основного обязательства. На первый взгляд, это требование кажется логичным, но как быть, если ипотекодатель отличается от должника и только частично обеспечивал исполнение обязательств должника?

И что делать, если процедуру отчуждения имущества вследствие неисполнения ил исполнения договора ипотеки можно проводить только после оформления права собственности на имущество, являющееся предметом ипотеки.

Весьма спорна и «железная» привязка недвижимости и земли в случае приобретения прав пользования строением по ипотечному договору. Земля, на которой стоит здание, автоматически становится неотъемлемой принадлежностью недвижимости, то есть вторичным предметом ипотеки.

Тем не менее запуск ипотеки прошел успешно, стимулировав и банковскую сферу, и интерес западного капитала. Первый квартал действия закона об ипотеке обнажил немало проблем и нестыковок, но все же показал – ипотека действует. Пусть не на полную мощность, но работает. Единственным сдерживающим фактором может выступить негативное отношение населения к залогу, сформированное в советские времена. Но это уже, как говорится, ария из другой оперы.

Олег Бойко
Президент «Центра общественно-правовых исследований»