Момент возникновения права собственности на жилье имеет важное практическое значение. Новый Гражданский кодекс Украины (далее – ГК) определяет право собственности как право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц. Содержание права собственности составляют три правомочности: право владения, пользования и распоряжения. На возможность законного осуществления этих правомочностей как раз непосредственно и влияет момент возникновения права собственности.

С точки зрения практического значения важным при определении момента вступления человека в права собственности является основание возникновения этого права. В свою очередь право собственности на жилье зависимости от основания возникновения может приобретаться: 1) в результате сделки (как односторонней, так  дву- и многосторонней); 2) в результате наступления юридически значимых событий и последующих правомерных действий лица (наследование по завещанию и закону); 3) в результате правомерных действий лица (постройка жилья); 4) в результате приватизации жилья.

Сделки. Под понятием жилье физического лица в соответствии с ГК понимается жилой дом, квартира, другое помещение, пригодное для постоянного проживания в них. Отдельно законодатель рассматривает жилой дом как объект права собственности, который собой представляет строение капитального типа, возведенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания; усадьбу, являющуюся земельным участком вместе с расположенными на ней жилым домом, хозяйственно-бытовыми строениями, надземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями; и квартиру, т.е. изолированное помещение в жилом доме, предназначенное для постоянного в нем проживания.

Согласно ст. 181 ГК такие признаки жилья как расположение на земельном участке и невозможность перемещения без обесценивания и изменения его предназначения дают основание для отнесения жилья к недвижимым вещам. Поскольку жилище как элемент недвижимости является объектом гражданских прав, не ограниченных в обороте, относительно него могут совершаться все виды сделок, которые не запрещены законом, не противоречат ему и моральным укладам общества. Следует отметить, что совершать сделки, в результате которых право собственности переходит от одного лица к другому, возможно только лишь с тем жильем, которое принадлежит на праве собственности лицу (физическому или юридическому), органу местного самоуправления или государству.

Причем сделки обязательно должны быть законными, а реальная воля сторон должна соответствовать той воле, которая выражена в сделке. Таким образом, согласно ГК право собственности на жилье может возникнуть в результате следующих сделок: договора купли-продажи, договоров мены, дарения, ренты, пожизненного содержания (ухода), а так же нового для Украины наследственного договора.

Право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному заверению, возникает у приобретателя с момента такого заверения или с момента вступления решения суда о признании договора, не заверенного нотариусом, действительным, в законную силу. Если же договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Непосредственно в статьях ГК необходимость совершения таких юридически значимых действий, как заверение и регистрация, для вступления договора в силу предусмотрена для консенсуальных договоров купли-продажи, мены, ренты, пожизненного содержания. Относительно договора дарения (который может быть как реальным, так и консенсуальным) – предусматривается лишь обязательное нотариальное заверение. Однако, ст. 182 ГК устанавливает, что право собственности на недвижимость, ограничение этого права, а так же его возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации.

Следовательно, момент возникновения права собственности в результате заключения указанных договоров возникает при наличии 3 юридических фактов: 1) обличение сделки в обязательную письменную форму и подписание договора; 2) нотариальному заверению договора; 3) его государственной регистрации. При этом важно установить сам факт государственной регистрации договора. Считается, что она является совершенной с момента внесения БТИ записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием или прекращение права собственности на недвижимое имущество (жилье) и выдачи собственнику свидетельства установленного образца.

В то же время анализ Приказа Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. № 7/5 (с внесенными изменениями) позволяет утверждать, что этот момент переносится на стадию принятия решения органом БТИ относительно регистрации права, а все последующие действия касаются не установления факта регистрации, а надлежащего его оформления. Следует так же учесть и тот нюанс, что принятие решения относительно регистрации права собственности на недвижимость должно проводиться в срок, не превышающий 20 рабочих дней без учета срока проведения инвентаризационных работ, со дня подачи заявления на регистрацию.

Т.е. если БТИ не укладывается в указанный срок с объективных или субъективных причин, таким образом нарушая законодательство, при условии, что регистрация проводится, лицо, заявляющее о регистрации, или третье заинтересованное лицо может обратиться в суд с заявлением об установления момента регистрации. Если же в государственной регистрации будет необоснованно отказано, соответствующее решение может быть обжаловано в судебном порядке. В результате же установления судом факта незаконного отказа в государственной регистрации, момент возникновения права собственности может быть перенесен на то время, когда согласно Порядка регистрации она должна была быть осуществлена.

Право собственности у лица по наследственному договору возникает при условии выполнения им распоряжений отчуждателя в случае смерти последнего. Правоустанавливающими документами в этом случае являются нотариально заверенный наследственный договор, предметом которого является жилье, а так же документ, выданный органами РАГСа, устанавливающий факт смерти отчуждателя. Момент возникновения права собственности на жилье соотносится с его государственной регистрацией после смерти отчуждателя.

Наследование. При наследовании лицами как по завещанию, так и по закону, момент возникновения права собственности на жилье определяется двумя юридическими фактами: 1) получением свидетельства о праве на наследство; 2) государственной регистрации возникновения права собственности. При этом следует соблюсти несколько измененный ГК порядок принятия наследства.

В соответствии со ст. 1268 ГК наследник, который постоянно проживал вместе с наследодателем на момент открытия наследства, считается таким, что принял наследство, если на протяжении 6 месяцев он не заявил про отказ от него; малолетнее, несовершеннолетнее и недееспособное лицо, а так же лицо, гражданская дееспособность которого ограничена, считаются такими, что приняли наследство, если с их отказом от наследства согласятся (дадут разрешение) родители (усыновители), попечитель и орган опеки и попечительства.

Согласно ст. 1269 ГК наследник, который желает принять наследство, но на время открытия наследства не проживал постоянно с наследодателем, должен подать в нотариальную контору соответствующее заявление. Для принятия наследства устанавливается срок в 6 месяцев, а если возникновение у лица права на наследование зависит от непринятия наследства или отказа от него другими наследниками, этот срок устанавливается в 3 месяца с момента непринятия другими наследниками наследства или отказа от его принятия.

Закон не устанавливает возможность лица при отсутствии других наследников получить свидетельство о праве на наследство до истечения 6 месяцев. Выморочное же имущество, признанное таким по решению суда, переходит на основании свидетельства о праве на наследство после государственной регистрации в собственность не государства, а территориальной общины по месту открытия наследства. Но не ранее 1 года с момента открытия наследства.

Постройка жилья.  Право собственности на ново созданное жилье возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если же строительство не закончено, то лицо считается собственником не жилья, а материалов, оборудования и т.д., которые были использованы в процессе этого строительства. Но если будет установлено, что часть работ, которая осталась невыполненной в соответствии с проектом, является незначительной, по заявлению лица суд может признать его собственником недостроенного жилья. Право собственности на ново созданное жилье возникает после принятия к эксплуатации в момент его государственной регистрации.

Если же в строительстве жилого дома принимали участие несколько лиц, и между ними не был заключен договор про создание совместной собственности, они имеют право на компенсацию материальных затрат (но не право требования признать их сособственниками жилья), если до начала строительства была договоренность о том, что помощь застройщику они предоставляли не безвозмездно.

Приватизация жилья. Приватизации согласно Закону Украины «Про приватизацию государственного жилищного фонда» подлежат только квартиры (дома), отдельные комнаты и надлежащие к ним хозяйственные сооружения и помещения (подвалов, сараев, надстроек и т.д.). Положение «О порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан», утвержденное приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству от 15.09.1992 г., устанавливает срок оформления документов от даты регистрации заявления лица до предоставления ему свидетельства про право собственности на квартиру (дом): он не должен превышать одного месяца.

Закон не требует заключения договора и заверения нотариусом свидетельства про право собственности на жилье. Т.е. момент возникновения у гражданина права собственности на жилье определяется моментом выдачи указанного свидетельства, которое, собственно, и подтверждает факт государственной регистрации права собственности. В свою очередь из разъяснений Государственного комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Украины от 28.12.1994 г. следует, что право собственности лица на жилье возникает с момента подписания распоряжения про передачу жилья в частную собственность.

Если же подписание распоряжения затягивалось с различных причин, что повлекло за собой превышения срока, установленного для выдачи свидетельства, или гражданин незаконно получил отказ в приватизации жилья, он может в судебном порядке как обжаловать необоснованный отказ в выдаче свидетельства, удостоверяющего его право собственности на жилье, так и оспорить момент возникновения права собственности.

Iнші статтi:

Факторинг як засіб фінансування під відступлення права вимоги  Далi

Гарантія гарантує надійність!  Далi

Новий Цивільний кодекс – вимога сьогодення  Далi

Посредников просьба не беспокоиться  Далi

Всi статтi